Nhiều người ngỡ ngàng khi đi qua một khu đất nằm trong dự án đã thu hồi nhưng vẫn chưa triển khai khiến cho nhiều người dân và các cấp chính quyền phải “bạc tóc” suy nghĩ về vấn đề quyền lợi, cùng với đó là khiến cho mọi người trở nên hoang mang, gây xôn xao dư luận không hiểu lý do vì sao, nguyên nhân gì mà lô đất vẫn “nằm im đất động” như vậy? Đó là một nỗi ám ảnh không hề nhỏ đối với các cơ quan chức năng.
Vậy để hiểu rõ Quy hoạch treo, Dự án treo là gì? Những quy định được ban hành trong các quy hoạch và dự án treo như thế nào? Nhìn ra được thực trạng cũng như nguyên nhân dẫn đến xảy ra vấn đề “treo” ở trên. Từ đó đưa ra các giải pháp cụ thể cho những dự án treo, quy hoạch treo mà bạn nên biết. Bài viết dưới đây là câu trả lời tổng hợp cho những câu hỏi trên. Hi vọng bài viết sẽ đem lại những thông tin hữu ích cho bạn đọc để từ đó có thêm vốn kiến thức về lĩnh vực địa chính để giúp bảo vệ quyền lợ của mình khi có liên quan đến dự án treo.
Nội dung
Quy hoạch treo và dự án treo là gì?
Quy hoạch treo là gì?
Quy hoạch treo đó là cách gọi vắn tắt khi mọi người truyền miệng nhau còn khi vào văn bản pháp lý nó được gọi với cái tên đầy đủ là quy hoạch sử dụng đất treo. Vấn đề này được hiểu là khi có công bố thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định về khu vực đất nào đó nằm trong kế hoạch sử dụng đất cho nhiều mục đích khác nhau nhưng không thực hiện đúng theo tiến độ, kế hoạch mà vẫn “rùa bò” nơi công trình thì gọi đó là quy hoạch treo.
Hoặc có thể hiểu một cách ngắn gọn nhất, quy hoạch sử dụng đất treo là kể từ khi công bố quy hoạch sử dụng đất treo là 3 năm mà không thực hiện có công bố về kế hoạch sử dụng đất cũng như điều chỉnh, hủy bỏ, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất nói ở trên.
Dự án treo là gì?
Sau khi “lên kịch bản” quy hoạch và được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì việc triển khai thực hiện quy hoạch được các chủ đầu tư cụ thể hóa bằng các dự án, tiểu dự án cụ thể phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội ở từng địa phương. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, triển khai các dự án nhưng vì một hay nhiều lý do nào đó mà quá trình triển khai bị ngưng trệ dẫn đến chậm tiến độ hoặc không triển khai thì các dự án đó gọi là dự án treo.
Như vậy, bạn có thể thấy được rằng quy hoạch treo hay dự án treo về cơ bản đều giống nhau về hệ quả của việc “dang dở” trong quá trình triển khai và đi đến thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
Các loại quy hoạch treo
Dựa vào một số tiêu chí như: nội dung sử dụng đất, các loại quy hoạch dự án mà phân chia ra làm hai loại quy hoạch treo. Đó là quy hoạch treo gián tiếp và quy hoạch treo trực tiếp liên quan tới đất.
- Quy hoạch sử dụng đất
- Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội ở từng địa phương
- Quy hoạch chung xây dựng đô thị
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
- Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn
- Quy hoạch giao thông, thủy lợi
- Quy hoạch ngành công nghiệp, thương mại quốc phòng an ninh,y tế,…
- Quy hoạch sử dụng đất.
- Quy định về đất trong quy hoạch treo và dự án treo
Theo quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018 có hiệu lực từ ngày 1/1/2019. Điều 6 Sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ở Chương IV về quy hoạch sử dụng đất quy định về một số chính sách liên quan tới vấn đề sử dụng đất quy hoạch như sau:
Thời gian xóa quy hoạch treo
Theo như Khoản 8 điều 49 Luật Đất đai 2013 có quy định rõ ba năm là thơi gian dùng để công bố và thực hiện công trình tại các dự án thuộc khu đất quy hoạch tương ứng. Trong giai đoạn ba năm đó nếu phần đất đó thuộc diện quy hoach hàng năm đã công bố để thu hồi thực hiện dự án khác hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà vẫn chưa có quyết định thu hồi. Thì phía cơ quan có thẩm quyền phải có quyết định điều chỉnh, bải bỏ hay thu hồi đồng thời trình bày rõ ràng trong kế hoạch sử dụng đất để trình báo cáo.
Như vậy, thời gian gạch bỏ, “miễn nhiệm” quy hoạch treo chính là phần đất sau 3 năm mà không có kế hoạch điều chỉnh hay hủy bỏ quy hoạch sử dụng đất.
Đất quy hoạch treo có làm được sổ đỏ không?
Những người có đất nằm trong quy hoạch hoang mang và đang mơ màng chưa chắc chắn hoặc cũng chẳng biết là đất quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ không? Mọi người hãy tìm hiểu rõ điều này tại Luật Đất đai sửa đổi bổ sung 2019 nhé!
Cụ thể tại Khoản 8 Điều 49 quy định thì trong 3 năm mà “chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện thì phải có điều chỉnh, hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất” (Trách dẫn luật). Vì vậy, sau khi kết thúc thời hạn quy hoạch treo thì mới có quyền làm thủ tục xin Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất.
Xây nhà trên đất quy hoạch treo
Người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế nếu như dự án treo đó không được công bố hủy bỏ hoặc điều chỉnh tại khoản 7 điều 49 luật đất đai sửa đổi.
Có thể hiểu quyền sử dụng hạn chế quy định người sử dụng đất đó có thể ở, sinh sống và kinh doanh nhưng không được tự ý can thiệp vào chuyển mục đích sử dụng đất (Ví dụ sang trồng cây lâu năm), xây dựng nhà mới công trình công cộng… Mà mọi sự cải tạo, thay đổi mục đích đều cần có phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền.
Đất quy hoạch treo có được bồi thường thiệt hại
Theo quy định về việc bồi thường đất quy hoạch treo thì chia ra làm hai trường hợp, cụ thể là:
Trường hợp được bồi thường: Là toàn bộ tài sản nằm trên đất quy hoạch nhưng chưa nhận được bất cứ thông báo nào về quyết định công bố kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện hàng năm. Chính vì vậy, khi có quyết định thu hồi Nhà nước sẽ phải bồi thường tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp không được bồi thường: Đó là những phần đất đã được quy hoạch và có công bố cũng như kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện những người sử dụng đất vẫn tiến hành cải tạo, sửa chữa thì tài sản trên đất quy hoạch đó sẽ không được Nhà nước bồi thường khi thu hồi.
Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những bất cập như những trường hợp dự án quy hoạch treo kéo dài nhiều năm khiến cho người dân chịu nhiều thiệt hại nhưng vẫn chưa có những quy định cụ thể nào về đền bù cho vấn đề trên.
Thủ tục, mẫu đơn khiếu kiện quy hoạch treo
Trong thời hạn 3 năm tính từ ngày có quyết định quy hoạch đất mà người dân muốn khiếu kiện thì đất đó phải chưa có quyết định thu hồi hoặc bải bỏ, chuyển đổi mục đích sử dụng đất có ghi trong kế hoạch sử dụng đất mới có thể khởi kiện.
Khiếu nại đơn chính là cách để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất quy hoạch treo, dự án treo. Những lá đơn này bạn gửi trực tiếp cho cơ quan có thẩm quyền trước đây làm hồ sơ, kế hoạch phê duyệt kế hoạch để yêu cầu có điều chỉnh hủy bỏ dự án treo và đưa ra phương án giải quyết thiết thực, phù hợp với đất quy hoạch treo.
Trường hợp, gửi đơn khiếu nại nhiều lần nhưng không nhận được sự phản hồi hay không có những thay đổi cụ thể thì người sử dụng đất ở đất quy hoạch không bị hạn chế quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2019 bổ sung.
Thực trạng và nguyên nhân quy hoạch treo
Thực trạng các quy hoạch treo ở Việt Nam
Ở Việt Nam, có thể nói để tìm hay nhìn một khu đất thuộc quy hoạch treo, dự án treo thì có nghĩa là nhan nhãn, tràn lan không hề khó tìm chút nào. Theo như khảo sát tại các địa phương thì hầu hết mỗi nơi phải có ít nhất 1 đến hai dự án hay quy hoạch treo. Đặc biệt tại các thành phố lớn, các khu đô thị hình ảnh khu đất bỏ dở, công trình đang thi công còn ngổn ngang những sắt, những thép mà không có bóng người.
Mỗi một dự án treo nếu kéo dài với thời gian ngắn thì ảnh hưởng ít nhiều đến người dân nhưng ở đây có những dự án kéo dài 10, 20 năm thậm chí là hơn thế nữa thì người dân phải khốn đốn, lao đao với cái tên “treo”.
Như ở Hà Nội được nhắc đến với nhiều “dự án treo bền vững” mà theo thống kê của Sở Tài nguyên và môi trường cho thấy, cho tới thời điểm hiện tại có 383 dự án chậm triển khai,để hoang hóa cần có những giải pháp hợp lý của các cơ quan chức năng quyết định. Hay như dự án Sông Hồng city hiện vướng mắc về quy hoạch, thoát lũ sông Hồng đang cần những tháo gỡ vướng mắc.
Hay nhắc đến khu vực phía nam thì thành phố Hồ Chí Minh có thể nói là điểm nóng cho những dự án treo khiến cho nhiều người ám ảnh khi nhắc đến Dự án treo, quy hoạch treo đằng đẵng đeo bám. Đặc biệt ở các quận 2,4, 11,12 Bình Chánh, Bình Thạnh, Nhà Bè,… với nhiều quy hoạch treo.
Với thực trạng rối như tơ vò ngày càng gia tăng của các dự án treo như vậy thì người chịu thiệt hại nhiều nhất chính là người dân. Do đó, cần có những thống kê, nắm rõ quy hoạch treo thực trạng và giải pháp quyết liệt cũng như mạnh dạn hơn nữa thì mới giải quyết được vấn đề này.
Hậu quả của quy hoạch treo
Hậu quả mà quy hoạch treo mang đến vô cùng nghiêm trọng ảnh hưởng tất cả mọi mặt của địa phương cũng như đến sự phát triển của cả đất nước.
- Ảnh hưởng rất nhiều đến sự phát triển kinh tế của địa phương
- Khiến cho đời sống của người dân phải lao đao, đảo lộn mọi thứ.
- Gây ra lãng phí về tài nguyên đất.
Nguyên nhân quy hoạch treo
- Quản lý các quy hoạch treo còn lỏng lẻo, yếu kém
- Năng lực của cán bộ quy hoạch còn kém, chưa đủ kinh nghiệm và năng lực.
- Trong tính toán chưa mang tính toàn diện
- Quy hoạch treo trục lợi
- Kế hoạch quy hoạch sử dụng đất của địa phương không rõ ràng.
Giải pháp khắc phục quy hoạch treo, xử lý dự án treo
Giải pháp cho quy hoạch treo, dự án treo chính là sai ở đâu sửa ở đó, yếu ở đâu đào tạo lại chỗ đấy. Cụ thể như sau:
+ Rà soát kĩ lưỡng những quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố để nắm rõ được tình hình từng được quy hoạch.
+ Thực hiện đúng chính sách bồi thường hỗ trợ, giải quyết việc làm và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Xử lý nghiêm vi phạm liên quan đến quy hoạch đất đai.
+ Nâng cao trình độ chuyên môn đáp ứng nhu cầu công việc cho đội ngũ cán bộ quản lý quy hoạch.
+ Đẩy mạnh nghiên cứu và tăng cường nghiệp vụ trong công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch
Có nên mua đất ở dự án quy hoạch treo?
Trong khu phần đất nằm trong quy hoạch treo chưa được đền bù, bồi thường thì người dân vẫn có thể khởi kiện. Do đó mà khi mua đất nằm trong quy hoạch treo gặp phải rủi ro lớn này, để đảm bảo không còn tranh chấp nữa thì trước khi mua, người mua nên đến cơ quan chức năng thẩm định rõ ràng tính pháp lý minh bạch của dự án.
Tuy nhiên nếu mua phải đất dính vào đã công bố thu hồi thì bạn mua đất đó chính là thả tiền trôi sông. Vì khi nhà nước đã công bố thực hiện kế hoạch thu hồi đất thì sẽ không có sự đền bù hay bồi thường nào nữa.
Chính vì vậy khi mua đất thuộc quy hoạch treo cần nắm chắc khu đất ấy nằm trong trường hợp nào rồi hãy đi đến quyết định chính xác.
Có cách nào làm cho người dân ở dự án treo đỡ khổ và mòn mõi trong khổ đau không vậy nhà nước ơi
Phải nói người dân ở dự án cũng giống như bị ung thư mãng tính vậy nhiều dự án treo 20-30 năm rồi tới giai đoạn cuối của ung thư vâyi