Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính, quy định và ý nghĩa

Hiện nay, trên thị trường bất động sản nói chung và các dự án chung cư đô thị nói riêng đều áp dụng hệ số sử dụng đất cho công tác tính toán đo lường các diện tích đất sử dụng. Từ đó, các kiến trúc sư sẽ tiến hành hoạch định các mức sử dụng đất phù hợp cho từng không gian riêng. Bao nhiêu phần trăm đất dành cho mật độ xây dựng và vào nhiều phần trăm đất sử dụng cho các công trình công cộng và cây xanh đô thị. Sau khi tính toán đầy đủ các yếu tố trên, chủ đầu tư cùng với đội ngũ kiến trúc sẽ lên kế hoạch bản vẽ chi tiết cụ thể cho dự án của mình.

Các hệ số sử dụng đất được người dân cũng như các chủ đầu tư cực kì chú trọng. Bởi đời sống thực tế ngày càng thay đổi theo hướng phát triển, người dân không đơn thuần lo cơm áo gạo tiền, họ mong muốn có cuộc sống chất lượng hơn và giá trị hơn. Chính vì thế họ quan tâm đến mật độ xây dựng nơi họ có dự định đầu tư sinh sống, để xem tiện ích xã hội cũng như không gian sống xanh có đạt yêu cầu hay không. Nắm bắt được nhu cầu này của khách hàng các chủ đầu tư sẽ cân đối được mật độ xây dựng nhà ở công trình công cộng với không gian xanh cho khách hàng. Khi đó khách hàng sẵn sàng đồng ý đầu tư, sát cánh bên bạn. Vậy hãy cùng tham khảo bài viết sau đây để hiểu hơn về quy định cũng như ý nghĩa nghĩa của việc tại sao cần sử dụng hệ số sử dụng đất bạn nhé!

Hệ số sử dụng đất là gì?

Theo cách hiểu khoa học hệ số sử dụng đất chính là tỉ lệ giữa tổng diện tích mặt sàn cho toàn bộ công trình xây dựng đối với diện tích của toàn bộ lô đất. Những hệ số này không bao gồm các diện tích mặt bằng như hố thang máy, tầng mái hay diện tích mặt sàn của tầng hầm.

Hiểu theo định nghĩa của giới chuyên gia bất động sản đó là mật độ xây dựng các công trình nhà ở với diện tích không gian xanh trong một dự án. Ví dụ như dự án A có 55% diện tích dùng để xây dựng nhà ở và 45% còn lại dùng cho các công trình công cộng và hệ thống cây xanh cho toàn khu đô thị của dự án.

Như vậy hệ số sử dụng đất có tác dụng chính dùng để khống chế số tầng cao của các toàn nhà trong một dự án. Giúp chủ đầu tư cân bằng mật độ xây dựng phù hợp với luật xây dựng của nhà nước. Để dự án có thể thành công thì yếu tố hệ số sử dụng đất cần được đặc biệt quan tâm, hệ số này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô dự án, chi phí đầu tư xây dựng công trình cũng như sản phẩm mà nhà đầu tư tạo ra. Do đó, dự án của các chủ đầu tư có thành công hay không có được khách hàng đón nhận hay không phụ thuộc rất nhiều vào công đoạn này.

Cách tính hệ số sử dụng đất

Các dự án ở nước ta hiện nay được các chủ đầu tư áp dụng theo công thức sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất.

Chúng ta có thể lấy một ví dụ cụ thể như sau: Trong dự án A có diện tích đất là 2.000 m2. Nếu diện tích các căn hộ như nhau FAR = 20, có nghĩa là mỗi căn hộ sẽ sở hữu 2/100 diện tích lô đất của dự án (= 20m2). Như vậy chủ đầu tư có thể tiến hành xây dựng 200 căn hộ.

Các quy định về hệ số sử dụng đất

Theo văn bản luật đất đai năm 1997 chủ đầu tư có trách nhiệm đảm bảo quy chuẩn xây dựng tối đa là 5 lần. Nhà đầu tư không được phép vượt qua mật độ xây dựng được giới hạn. Do vậy các chủ đầu tư sẽ đảm bảo mật độ xây dựng nhân với tầng cao của toàn dự án.

Bên cạnh việc đảm bảo mật độ xây dựng chủ đầu tư cần chú ý đến khả năng chịu lực của móng nhà với số tầng tương ứng. Nhằm đảm bảo an toàn trong quá trình xây dựng và sử dụng trong tương lai.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Nếu bạn là một chủ đầu tư chuyên đầu tư bất động sản thì có thể bạn đã nắm được ý nghĩa của những thông số này quan trọng như thế nào với diện tích mặt bằng mình đầu tư. Nhưng có những cư dân chưa thực sự nắm được quy luật này của giới bất động sản nên dễ bị thiệt về quyền lợi của mình.

Việc đảm bảo mật độ xây dựng sẽ giúp chủ căn hộ có diện tích sử dụng đất càng nhiều. Do vậy khi tiến hành mua nhà đất cần đặt vấn đề với chủ đầu tư về hệ số sử dụng đất. Nhà đầu tư dự án cần đưa ra những chứng cứ rõ ràng bằng văn bản với các thông số cụ thể. Tránh trường hợp quảng cáo công bố một kiểu trên thực thế lại khác. Với những trường hợp sai lệch thì bạn cần cân nhắc kĩ trước khi đầu tư.

Hệ số sử dụng đất còn ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian sử dụng đất tại dự án, thông thường các dự án này chỉ có thời hạn sử dụng từ 50 đến 70 năm, nên các công trình cần đảm bảo đúng mật độ xây dựng theo yêu cầu của nhà nước.

Trên đây là những thông tin mới nhất được cập nhật từ các chuyên gia bất động sản hàng đầu Việt Nam. Hy vọng những thông tin trên giúp bạn hiểu rõ về hệ số sử dụng đất cũng như các quy định về mật độ xây dựng. Từ đó có những quyết định đúng đắn khi đầu tư hoặc mua bán bất động sản.