Mật độ xây dựng là gì? Cách tính và quy định rõ ràng

Bạn thường bắt gặp những cụm từ “mật độ xây dựng” trên các bài quảng cáo truyền thông về các dự án chung cư cao cao, dự án biệt thự hay các dự án của khu đô thị. Nhưng nếu không nằm trong giới bất động sản chắc hẳn ít ai hiểu và nắm được ý nghĩa của cụm từ đó. Hôm nay Nam Kỳ Lân sẽ cùng các bạn đi tìm hiểu ý nghĩa của “mật độ xây dựng” cùng với các quy định cần thiết trong xây dựng nhé!

Hầu hết trên các tỉnh thành lớn hay những trung tâm có tiềm năng kinh tế – chính trị đều được nhà nước tiến hành quy hoạch sau đó đưa ra đấu thầu để xây dựng tái thiết các khu dân cư đô thị mới. Những khu dân cư mới này sẽ có nhà ở cho dân cư, khu vui chơi, khu thương mại, hệ thống đường giao thông, công viên, hệ thống cảnh quan cây xanh… tất cả đều được chia theo tỷ lệ phần trăm nhất định nhằm đảm bảo khối lượng xây dựng vừa phải tạo không gian sống xanh mát hòa hợp với thiên.

Hơn nữa, ngày nay nhu cầu sống của dân cư ngày càng tăng cao đồng nghĩa với các giá trị sống cũng bắt đầu thay đổi. Không đơn thuần là nhà ở mà còn là không gian sinh hoạt xung quanh nhà cũng cũng cần được quan tâm chú ý. 

Các dự án có tỷ lệ xây dựng ít và đảm bảo nhiều hệ thống vui chơi xanh mát thân thiện với môi trường sẽ nhận được sự quan tâm của khách hàng nhiều hơn. Đồng nghĩa với việc các dự án được bình chọn là dự án đô thị xanh đáng sống nhất thế kỉ XXI. Do đó, các nhà đầu tư cần đảm bảo mật độ xây dựng tốt nhất khi thi công thiết kế công trình. Nhằm tái thiết công trình đảm bảo được chỉ tiêu nhà ở và đảm bảo được không gian sống xanh – sạch – đẹp cho cư dân của khu đô thị.

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng chính là tỷ lệ diện tích đất của các công trình thi công xây dựng như nhà ở, trung tâm thương mại, hệ thống đường điện, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống giao thông…trên tổng diện tích hiện có của toàn dự án. Những diện tích này không bao gồm các công trình trang trí ngoài trời như: bể cảnh, bể bơi, khu thể thao…

Ngoài ra các dự án khu đô thị có mật độ xây dựng là tổng diện tích của các công trình kiến trúc trên toàn bộ tổng diện tích của toàn khu đất. Diện tích đất này sẽ không bao gồm hệ thống cây xanh hay đường giao thông.

Cách tính mật độ xây dựng

Hiện nay các kiến trúc sư nước ta vẫn sử dụng công thức tính chung theo quy định của Bộ xây dựng như sau:

Mật độ xây dựng = Diện tích chiếm đất công trình / diện tích lô đất xây dựng

Từ công thức này các kiến trúc sư sẽ có định hướng cụ thể cho việc quyết định nên xây dựng bao nhiêu là phù hợp và từ đó dễ dàng điều chỉnh các thông số kỹ thuật giúp xây dựng nhanh chóng và chính xác hơn. 

Những trường hợp công trình có sự thay đổi thì chủ đầu tư cần thông báo ngay với cơ quan có thẩm quyền để được kiểm tra xem xét. Những trường hợp chủ đầu tư tự ý sửa chữa số liệu cũng như thay đổi mật độ xây dựng sẽ chịu trách nhiệm với Bộ xây dựng về hành vi của mình.

Khi các dự án áp dụng theo đúng công thức trên họ sẽ đảm bảo chính xác mật độ xây dựng tối thiểu trong khu dân cư. Vừa đảm bảo xây dựng nhà ở đáp ứng quá trình đầu tư kinh doanh, vừa góp phần xây dựng phát triển xã hội và còn đảm bảo cân bằng với hệ sinh thái thiên nhiên sống quanh ta.

Những quy định về mật độ xây dựng cần biết

1. Nhà ở riêng lẻ

Bộ xây dựng có quy định và văn bản rõ ràng cho các trường hợp nhà ở riêng lẻ như sau:

• Với 50m2 bạn có mật độ xây dựng là 100%
• Với 75m2 bạn sẽ được xây dựng 90% diện tích đất
• Với 100m2 bạn có diện tích đất xây dựng 80%
• Với 200m2 diện tích xây dựng giảm xuống 70%
• Với 300m2 diện tích xây dựng là 60%
• Với 500m2 diện tích xây dựng là 50%
• Với 1000m2 diện tích xây dựng là 40%

Với hệ thống điều luật cụ thể nếu trên người dân khi tiến hành xây dựng cần cân nhắc kỹ lưỡng để thực hiện chính xác, tránh trường hợp vượt quá mức quy định chung của nhà nước.

2. Quy định xây dựng nhà phố

Bộ xây dựng cũng đưa ra các tiêu chí cụ thể trong quá trình xây dựng nhà phố cho dân cư như sau:

• Cần đảm bảo yêu cầu về độ cao của các tầng nhà với các công trình lân cận
• Đảm bảo mốc lộ giới của nhà nước, tránh trường hợp xây lấn sang lộ giới.
• Do tính nhất nhà phố là những căn nhà cao tầng nên ban công mỗi căn hộ cũng phải đảm bảo theo đúng quy định, không tự ý vượt quá mức giới hạn của nhà nước.
• Đối với những trường hợp nhà có hẻm sẽ không được lên sân thượng.
• Nhà thuộc trục đường thương mại được phép xây dựng 5 tầng
• Những trục đường thương mại bán ích mỗi tầng nhà có chiều cao là 3,5 m.
• Những khu vực đường nhỏ hơn 7m, người dân chỉ được xây dựng tầng trệt, tầng lửng, 2 tầng và sân thượng.
• Đường đi nhỏ hơn 20m được phép xây trệt, lửng và 3 tầng cùng sân thượng
• Những khu vực có đường lớn hơn 20m sẽ được xây dựng trệt, lửng, 4 tầng và sân thượng.

Như vậy, khi chủ đầu tư thực hiện đúng các quy định chung của nhà nước, các khu đô thị sẽ không còn hiện tượng quá tải trong xây dựng. Từ đó dân cư có có hội được tận hướng không gian sống xanh mát, hạn chế các công trình đồ sợ nóng bức ngột ngạt thường thấy ở các khu đô thị. Ví dụ có những dự án đô thị xanh như Ecopark (Hà Nội), cư dân được sinh sống trong môi trường có nhiều cây xanh bao phủ quanh các công trình xây dựng. Mang đến bầu không khí xanh mà chưa dự án nào ở Hà Nội hiện nay thực hiện được. Nhiều cư dân ví von dự án đô thị xanh như Ecopark (Hà Nội) như đảo ngọc xanh, lá phổi sống của thủ đô Hà Nội.